Würzburgers §-Eck

Mietkaufmodell

Angesichts schwierig werdender Immobilienfinanzierungen werden bei der Vermarktung von Grundeigentum zunehmend Mietkaufmodelle angeboten, wobei in der Praxis festzustellen ist, dass die wenigsten der Kunden konkrete Vorstellungen über den Inhalt solcher Verträge haben. Vorliegender Beitrag soll hierüber einige Informationen geben.

Eine gesetzliche Definition der Mietkauf Verträge gibt es nicht. Es handelt sich um sogenannte "Typenmischverträge". Prinzipiell lassen sich zwei Typen unterscheiden

a) der Mietvertrag mit Ankaufsrecht.
b) der Ratenzahlungskauf

1.  Beim Mietverkauf mit Ankaufsrecht handelt es sich um einen Mietvertrag verbunden mit einen angebotenen oder duch Ausübungserklärung des Mieters bedingten Kaufvertrag. Die bis zur Annahme des angebotenen Kaufvertrages oder Ausübung des Ankaufsrechtes bezahlte Miete ist - je nach Ausgestaltung - ganz oder teilweise auf den künftigen Kaufpreis anzurechnen. Dem Mieter / Käufer steht es in diesem Fall frei, den Erwerb durchzuführen, das heißt, er kann das Angebot zurückweisen oder das Ankaufsrecht nicht ausüben. In diesem Fall verbleibt es dann beim Mietverhältnis. Ob gegebenenfalls eine Abstandszahlung erfolgen muss, kommt auf die Vereinbarungen im Einzelfall an.

Rechtlich gesehen werden Mietrecht und Kaufrecht je nach dem in Frage stehenden Tatbestand angewendet.

2. Beim Ratenzahlungskauf handelt es sich um einen unbedingt abgeschlossenen Kaufvertrag, bei dem die für die gesamte Laufzeit feststehenden und meist monatlich zu zahlenden Kaufpreisraten von Anfang an Kaufpreischarakter haben und gegebenenfalls mit einer Verzinsung vereinbart sind.

Abzugrenzen ist dieser Vertragstypus vom Kauf auf Rentenbasis, bei dem anstelle des Kaufpreises eine lebenslängliche Rente bezahlt wird, bei der im vorhinein noch nicht feststeht, in welcher Höhe die Zahlungen zu erbringen sind.

3. Der Mietvertrag mit Ankaufsrecht laut vorstehend Ziff. II kommt in Betracht, wenn die Finanzierung des Kaufpreises durch den Interessenten nicht sicher ist, jedoch bei erwartetem oder günstigem Verlauf der wirschaftlichen Entwicklung diese als wahrscheinlich anzunehmen ist.

Auf die Sicherung des Verkäufers vor überlanger Bindung durch das Kaufangebot beziehungsweise die Kaufoption ist dabei zu achten. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass Angebot oder Kaufoption befristet sind, unahängig von einer eventuellen Fortsetzung des Mietvertrages.

4. Der Ratenzahlungskauf laut vorstehend Ziff. III kommt in Betracht, wenn der Käufer zwar die monatlichen ragen aufbringen kann, mangels Eigenkapital oder aus anderen Gesichtspunkten jedoch keine Bankfinanzierung erfolgen kann.

Bei dieser Vertragsgestaltung sollte inbesondere geregelt werden, welche Konsequenzen der Verzug des Käufers mit Zahlungsraten hat und in welcher Form die Nutzung des Vertragsgegenstandes bei einem eventuellen Rücktritt wegen Zahlungsverzuges abzugelten ist.

5. Beim Ratenzahlungskauf versteht sich von selbst, dass der Vertrag der notariellen Beurkundung bedarf (§ 311 b BGB). Gleiches gilt jedoch auch beim Mietvertrag mit Ankaufsrecht. Insoweit sind nach ganz überwiegender Menung in der Rechtsprechung und Literatur sowohl die Kaufoption beziehungsweise das Kaufangebot als auch der Mietvertrag beukrundungsbedürftig, da wechselseitige Verknüpfungen beispielsweise wegen der Anrechnung der Miete auf die Kaufpreisschuld bestehen.

6. Beim Ratenzahlungskauf erfolgt in der Regel die Besitzübergabe alsbald nach Vertragsschluss und Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers. Mit der Besitzübergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Erwerber über. er trägt dann auch die Sachgefahr bei eventuellen Verschlechterungen des Gegenstandes und eventuellen Instandsetzungspflichten.

Schwieriger ist es beim Mietvertrag mit Ankaufsrecht. Hier überlagern sich mietvertragliche und kaufvertragliche Bestimmungen, wonach insbesondere bei Wohnraummiete Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt durch Vertrag auf den Mieter abgewälzt werden können. Der Gefahrübergang wird hier erst mit Ausübung der Kaufoption beziehungsweise Annahme des Kaufangebotes möglich sein. Bis dahin muss der Verkäufer wie ein Vermieter für den Kaufgegenstand aufkommen. Dies ist gegebenfalls bei der Kalkulation der Miete und auch der Verrechnung der Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis zu berücksichtigen.

7. In der Regel sind die Rechte aus beiden unter Ziffer 1. dargestellten Vertragstypen vererblich. Die Möglichkeit der Abtretung der Rechte wird im Regelfall jedoch ausgeschlossen.

8. Die einkommenssteuerliche Behandlung des Mietkaufes in seiner jeweiligen Ausgestaltung sollte vor Abschluss eines solchen Vertrages über einen Steuerberater oder durch Auskunft bei der Finanzverwaltung geklärt werden.

Nach Darstellung in der einschlägigen notarrechtlichen Literatur ist der Mietvertrag mit Ankaufsrecht als ein vollgültiger Mietvertrag anzusehen. Der Vermieter / Verkäufer muss also die Mieten in voller Höhe versteuern. Mit Ausübung der Option beziehungsweise Annahme des Kaufangebotes erhält er den Restbetrag als Kaufpreis. Die bereits versteuerten Mieten, welche auf den Kaufpreis angerechnet werden können, verbleiben bei ihm als einkommenssteuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung. Hierzu gibt es jedoch abweichende Auffassungen, welche auch den verrechneten Teil der Miete nachträglich als Kaufpreis betrachten wollen. Insofern ist die Hinzuziehung steuerlicher Berater dringend zu empfehlen.

Gleiches gilt für die steuerliche Behandlung eventueller Zinsen beim Ratenzahlungskauf, wobei auch unverzinsliche Raten steuerliche Folgen haben können.

News

20.04.2015
Referenzinterviews
„Seit 2009 führen wir s.g. Referenzinterviews mit Eigentümern und Käufern von WÜRZBURGER IMMOBILIEN durch. Mehr als 30 Kunden haben wir seitdem kennen gelernt, um mit ihnen über ihre Erfahrungen beim Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen, zur Eigennutzung und als Kapitalanlage zu sprechen. Diese Gespräche, die wir mit Immobilienkunden deutscher Makler journalistisch neutral führen, sind bei diesem Makler aus Vilshofen, das fällt uns heute auf, besonders intensiv und engagiert: Gerhard Würzburger kristallisiert sich für uns als extrem engagierter und fairer Dienstleister heraus. Das sich Kunden in diesen unbezahlten Interviews dabei so engagiert für ihren Makler einsetzen und unsere teils sehr persönlichen Protokolle als Form der Weiterempfehlung an Neukunden verstehen, ist bei weitem nicht selbstverständlich. Nach sechs Jahren möchten wir den Lesern der Rubrik „Liebesbriefe“ hier deshalb gerne sagen, dass die Wahrhaftigkeit der Worte, die Würzburgers Kunden finden, damit das Bild eines ungewöhnlich engagierten Maklers zeichnen. Oder, wie es Herr Schinnen in seinem Interview Ihnen gleich sagen wird: eines verlässlichen und fairen Menschen!“
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13.08.2014
Ausgezeichnet durch den Marktführer
Auszeichnung für 1. Halbjahr 2014
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Referenzen

20.04.2015
ANSTÄNDIGKEIT MACHT SICH BEZAHLT
„Das Objekt kauften wir auf einer Zwangsversteigerung: eine Doppelhaushälfte plus vier kleine Wohnungen. Die Lage: suboptimal, in einem Stadtteil Vilshofens, der sich nicht durch Begehrtheit auszeichnet. Die Mieter: nicht begeistert von der ungewissen Lage. Ich habe im Internet einen Makler gesucht und mir mehrere Webseiten angeschaut. Tatsächlich war ich mir nach Lesen der Referenzinterviews bei Würzburger Immobilien sicher: Das ist der richtige Mann für mich! Wenn das einer schafft, dann der. Und das hat er dann auch und deshalb lasse ich mich jetzt selbst für seine Seite interviewen: Weil er ein erstklassiger Makler ist, der sein Handwerk versteht. Kein Mann überflüssiger Worte: Er hält, was er verspricht. Punkt. Ich möchte niemanden etwas verkaufen, was ich nicht selbst kaufen würde und so war Gerhard Würzburger und mir klar, dass an der Immobilie erst einmal was getan werden musste. Türen gewechselt, Scheiben getauscht, der Ablauf erneuert, dies und das … lauter Kleinigkeiten, die sich aber summierten: 8.000 Euro habe ich investiert, aber auch in ein gutes Gewissen. Das ist mir wichtig! Letztendlich hat sich die Arbeit gelohnt: Verkauft zu einem anständigen Preis, auf den ich gehofft, aber nicht geglaubt habe. Verkauft durch einen anständigen Makler, der mir die gesamte Arbeit abgenommen hat, der die Handwerker organisiert und eingesetzt hat und auch deren Kosten im Blick hatte. Jeder kriegt den Makler den er verdient und ich habe mir Würzburger verdient!“
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