„Wert  ist nicht gleich Wert und der Wert ist nicht per se  der Preis“

Was ist meine Immobilie wert?

Diese eigentlich ganz einfache Frage erhitzt regelmäßig nicht nur die Gemüter von privaten und institutionellen Verkäufern, sondern bringt auch so manche Bewertungsprofi zum Kochen.  Zwischen Verkäufer und Käuferdreht sich das Ringen meist um unterschiedliche Preisvorstellungen, zwischen denen es einen Kompromiss  zu finden gilt. Bei  Bewertungssachverständigen  drehen sich die unterschiedlichen Ansichten dagegen in der Regel um Bewertungsmethoden oder Unterschied zwischen Wert und Preis.  Der Begriff Wert und Preis scheinen der einen Seite als Synonyme , der anderen Fraktion als grundlegende Unterschiede, die sich in der Praxis nur  im Idealfall decken.

Ein Investor erwartet sich von einer Bewertung die Einschätzung , ob die Investition in die Immobilie sich im Vergleich zu anderen Anlageformen lohnt. Das Gericht beauftragt die Ermittlung des Verkehrswertes und das Finanzamt den Wert für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Je nach Auftraggeber unterscheiden sich damit sowohl der zu ermittelnde Wert als auch die zur Ermittlung vorgesehenen Methoden.

 

Gutachter

Als Dipl.-Sachverständiger (DIA)* für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten sowie Schäden an Gebäuden biete ich Ihnen folgende Leistungen:

 

Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) wahlweise  Kurzgutachten 

- für private Zwecke, wie An- und Verkauf von Immobilien,

- Vermögens- und Erbauseinandersetzungen (Scheidung, Erbfall)

- Für betriebliche oder behördliche Zwecke (Bilanzierung, Finanzamt)

- Für gerichtliche Zwecke ( z.B. Nachlass- und Betreuungsgericht, Zwangsversteigerung)

- Für Grundstücksbelastungen, wie Geh-und Fahrtrechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, etc.

 

Beratung bei An-und Verkaufs oder Vermietungsentscheidungen mit
- Dokumentencheck (Pläne, Grundbuch, Verträge, etc.)
- Preischeck ( ist der Kaufpreis angemessen?)

- Mängelcheck( Auffälligkeiten und Schwachstellen beurteilen, Renovierungsstau erkenn und beziffern)

 
Verkehrswertgutachten in vollem Umfang und als Kurzgutachten zum Download:

 

 

Die Marktwertermittlung

Sie gilt als „Mutter“ der Wertermittlung, da der Marktwert für zahlreiche Fälle Grundlage oder Vergleichswert ist.  Dieser Marktwert ist in § 194 Bau GB (Baugesetzbuch) bestimmt „durch den Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

 

Wertermittlung für Immobilien in der Zwangsversteigerung

Immobilien, für die eine Zwangsversteigerung anberaumt ist, unterliegen spezifischen Voraussetzungen. Hier stehen oft persönliche Notlagen im Hintergrund.  Betroffene Eigentümer lassen häufig den Gutachter das Grundstück nicht betreten, insofern sind keine oder nur ungenaue Aussagen zu dem Gebäudezustand möglich. Als Grundsatz in der Wertermittlung in der Zwangsversteigerung gilt, dass der objektive Wert eines Grundstücks, unabhängig von der Art des Erwerbs, aus dem Verkehrswertgutachten ersichtlich sein muss“. Auswirkungen von Rechten und Belastungen müssen einzeln dargestellt werden.

 

Wertermittlung für die Erbschafts-und Schenkungssteuer

Finanzbehörden orientieren sich zur Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer  für Immobilien seit 2009 am Marktwert. Die Bewertung basiert auf den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und der Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV). Da die Finanzämter mit einer individuellen Bewertung der Einzelobjekte völlig  überlastet wären, stützt sich die Wertermittlung in diesen Fällen auf pauschalierte und typisierte Ansätze. Dabei kann der ermittelte Wert durchaus über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks hinausgehen. Um Nachteile für den Steuerpflichtigen zu vermeiden, bleibt diesem die Möglichkeit, dem Finanzamt per Sachverständigen-Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist.

 

Wertermittlung für Kreditinstitute

Obwohl nur für Pfandbriefbanken verbindlich, lehnt sich die Kreditwirtschaft an die Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) an. Diese definiert den Beleihungswert als den Wert der Immobilien, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während er gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist „die zukünftige Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen“. Der Beleihungswert darf  zudem „ einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht überschreiten“.  Eine weitere Besonderheit der Beleihungswertermittlung besteht darin, dass bei der Kapitalisierung der Reinerträge nicht der Liegenschaftszinssatz, sondern der Kapitalisierungszinssatz verwendet werden muss.

 

Fazit

Wert ist nicht gleich Wert und der Wert ist nicht per se der Preis. Die zu ermittelnden Werte orientieren sich an den Anforderungen der Auftraggeber. Unterschiedliche Bewertungsanlässe bedingen unterschiedliche Bewertungsmethoden. Erzielte Preise entsprechen nicht immer dem Wert einer Immobilie, da Preisen häufig subjektive Zwangslagen, persönliche Präferenzen oder gar ein gestörter Markt zugrunde liegen. Fundierte Aussagen über den Wert einer Immobilie sind deshalb im Allgemeinen nur von professionellen Bewerten mit langjährigen Erfahrungen zu erwarten.

 

*DIA: Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg i. Breisgau

News

20.04.2015
Referenzinterviews
„Seit 2009 führen wir s.g. Referenzinterviews mit Eigentümern und Käufern von WÜRZBURGER IMMOBILIEN durch. Mehr als 30 Kunden haben wir seitdem kennen gelernt, um mit ihnen über ihre Erfahrungen beim Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen, zur Eigennutzung und als Kapitalanlage zu sprechen. Diese Gespräche, die wir mit Immobilienkunden deutscher Makler journalistisch neutral führen, sind bei diesem Makler aus Vilshofen, das fällt uns heute auf, besonders intensiv und engagiert: Gerhard Würzburger kristallisiert sich für uns als extrem engagierter und fairer Dienstleister heraus. Das sich Kunden in diesen unbezahlten Interviews dabei so engagiert für ihren Makler einsetzen und unsere teils sehr persönlichen Protokolle als Form der Weiterempfehlung an Neukunden verstehen, ist bei weitem nicht selbstverständlich. Nach sechs Jahren möchten wir den Lesern der Rubrik „Liebesbriefe“ hier deshalb gerne sagen, dass die Wahrhaftigkeit der Worte, die Würzburgers Kunden finden, damit das Bild eines ungewöhnlich engagierten Maklers zeichnen. Oder, wie es Herr Schinnen in seinem Interview Ihnen gleich sagen wird: eines verlässlichen und fairen Menschen!“
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13.08.2014
Ausgezeichnet durch den Marktführer
Auszeichnung für 1. Halbjahr 2014
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Referenzen

20.04.2015
ANSTÄNDIGKEIT MACHT SICH BEZAHLT
„Das Objekt kauften wir auf einer Zwangsversteigerung: eine Doppelhaushälfte plus vier kleine Wohnungen. Die Lage: suboptimal, in einem Stadtteil Vilshofens, der sich nicht durch Begehrtheit auszeichnet. Die Mieter: nicht begeistert von der ungewissen Lage. Ich habe im Internet einen Makler gesucht und mir mehrere Webseiten angeschaut. Tatsächlich war ich mir nach Lesen der Referenzinterviews bei Würzburger Immobilien sicher: Das ist der richtige Mann für mich! Wenn das einer schafft, dann der. Und das hat er dann auch und deshalb lasse ich mich jetzt selbst für seine Seite interviewen: Weil er ein erstklassiger Makler ist, der sein Handwerk versteht. Kein Mann überflüssiger Worte: Er hält, was er verspricht. Punkt. Ich möchte niemanden etwas verkaufen, was ich nicht selbst kaufen würde und so war Gerhard Würzburger und mir klar, dass an der Immobilie erst einmal was getan werden musste. Türen gewechselt, Scheiben getauscht, der Ablauf erneuert, dies und das … lauter Kleinigkeiten, die sich aber summierten: 8.000 Euro habe ich investiert, aber auch in ein gutes Gewissen. Das ist mir wichtig! Letztendlich hat sich die Arbeit gelohnt: Verkauft zu einem anständigen Preis, auf den ich gehofft, aber nicht geglaubt habe. Verkauft durch einen anständigen Makler, der mir die gesamte Arbeit abgenommen hat, der die Handwerker organisiert und eingesetzt hat und auch deren Kosten im Blick hatte. Jeder kriegt den Makler den er verdient und ich habe mir Würzburger verdient!“
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