Angesichts schwierig werdender Immobilienfinanzierungen werden bei der Vermarktung von Grundeigentum zunehmend Mietkaufmodelle angeboten, wobei in der Praxis festzustellen ist, dass die wenigsten der Kunden konkrete Vorstellungen über den Inhalt solcher Verträge haben. Vorliegender Beitrag soll hierüber einige Informationen geben.
Eine gesetzliche Definition der Mietkauf Verträge gibt es nicht. Es handelt sich um sogenannte "Typenmischverträge". Prinzipiell lassen sich zwei Typen unterscheiden
a) der Mietvertrag mit Ankaufsrecht.
b) der Ratenzahlungskauf
1. Beim Mietverkauf mit Ankaufsrecht handelt es sich um einen Mietvertrag verbunden mit einen angebotenen oder duch Ausübungserklärung des Mieters bedingten Kaufvertrag. Die bis zur Annahme des angebotenen Kaufvertrages oder Ausübung des Ankaufsrechtes bezahlte Miete ist - je nach Ausgestaltung - ganz oder teilweise auf den künftigen Kaufpreis anzurechnen. Dem Mieter / Käufer steht es in diesem Fall frei, den Erwerb durchzuführen, das heißt, er kann das Angebot zurückweisen oder das Ankaufsrecht nicht ausüben. In diesem Fall verbleibt es dann beim Mietverhältnis. Ob gegebenenfalls eine Abstandszahlung erfolgen muss, kommt auf die Vereinbarungen im Einzelfall an.
Rechtlich gesehen werden Mietrecht und Kaufrecht je nach dem in Frage stehenden Tatbestand angewendet.
2. Beim Ratenzahlungskauf handelt es sich um einen unbedingt abgeschlossenen Kaufvertrag, bei dem die für die gesamte Laufzeit feststehenden und meist monatlich zu zahlenden Kaufpreisraten von Anfang an Kaufpreischarakter haben und gegebenenfalls mit einer Verzinsung vereinbart sind.
Abzugrenzen ist dieser Vertragstypus vom Kauf auf Rentenbasis, bei dem anstelle des Kaufpreises eine lebenslängliche Rente bezahlt wird, bei der im vorhinein noch nicht feststeht, in welcher Höhe die Zahlungen zu erbringen sind.
3. Der Mietvertrag mit Ankaufsrecht laut vorstehend Ziff. II kommt in Betracht, wenn die Finanzierung des Kaufpreises durch den Interessenten nicht sicher ist, jedoch bei erwartetem oder günstigem Verlauf der wirschaftlichen Entwicklung diese als wahrscheinlich anzunehmen ist.
Auf die Sicherung des Verkäufers vor überlanger Bindung durch das Kaufangebot beziehungsweise die Kaufoption ist dabei zu achten. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass Angebot oder Kaufoption befristet sind, unahängig von einer eventuellen Fortsetzung des Mietvertrages.
4. Der Ratenzahlungskauf laut vorstehend Ziff. III kommt in Betracht, wenn der Käufer zwar die monatlichen ragen aufbringen kann, mangels Eigenkapital oder aus anderen Gesichtspunkten jedoch keine Bankfinanzierung erfolgen kann.
Bei dieser Vertragsgestaltung sollte inbesondere geregelt werden, welche Konsequenzen der Verzug des Käufers mit Zahlungsraten hat und in welcher Form die Nutzung des Vertragsgegenstandes bei einem eventuellen Rücktritt wegen Zahlungsverzuges abzugelten ist.
5. Beim Ratenzahlungskauf versteht sich von selbst, dass der Vertrag der notariellen Beurkundung bedarf (§ 311 b BGB). Gleiches gilt jedoch auch beim Mietvertrag mit Ankaufsrecht. Insoweit sind nach ganz überwiegender Menung in der Rechtsprechung und Literatur sowohl die Kaufoption beziehungsweise das Kaufangebot als auch der Mietvertrag beukrundungsbedürftig, da wechselseitige Verknüpfungen beispielsweise wegen der Anrechnung der Miete auf die Kaufpreisschuld bestehen.
6. Beim Ratenzahlungskauf erfolgt in der Regel die Besitzübergabe alsbald nach Vertragsschluss und Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers. Mit der Besitzübergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Erwerber über. er trägt dann auch die Sachgefahr bei eventuellen Verschlechterungen des Gegenstandes und eventuellen Instandsetzungspflichten.
Schwieriger ist es beim Mietvertrag mit Ankaufsrecht. Hier überlagern sich mietvertragliche und kaufvertragliche Bestimmungen, wonach insbesondere bei Wohnraummiete Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt durch Vertrag auf den Mieter abgewälzt werden können. Der Gefahrübergang wird hier erst mit Ausübung der Kaufoption beziehungsweise Annahme des Kaufangebotes möglich sein. Bis dahin muss der Verkäufer wie ein Vermieter für den Kaufgegenstand aufkommen. Dies ist gegebenfalls bei der Kalkulation der Miete und auch der Verrechnung der Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis zu berücksichtigen.
7. In der Regel sind die Rechte aus beiden unter Ziffer 1. dargestellten Vertragstypen vererblich. Die Möglichkeit der Abtretung der Rechte wird im Regelfall jedoch ausgeschlossen.
8. Die einkommenssteuerliche Behandlung des Mietkaufes in seiner jeweiligen Ausgestaltung sollte vor Abschluss eines solchen Vertrages über einen Steuerberater oder durch Auskunft bei der Finanzverwaltung geklärt werden.
Nach Darstellung in der einschlägigen notarrechtlichen Literatur ist der Mietvertrag mit Ankaufsrecht als ein vollgültiger Mietvertrag anzusehen. Der Vermieter / Verkäufer muss also die Mieten in voller Höhe versteuern. Mit Ausübung der Option beziehungsweise Annahme des Kaufangebotes erhält er den Restbetrag als Kaufpreis. Die bereits versteuerten Mieten, welche auf den Kaufpreis angerechnet werden können, verbleiben bei ihm als einkommenssteuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung. Hierzu gibt es jedoch abweichende Auffassungen, welche auch den verrechneten Teil der Miete nachträglich als Kaufpreis betrachten wollen. Insofern ist die Hinzuziehung steuerlicher Berater dringend zu empfehlen.
Gleiches gilt für die steuerliche Behandlung eventueller Zinsen beim Ratenzahlungskauf, wobei auch unverzinsliche Raten steuerliche Folgen haben können.
